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  全国各地很多二三线城市的房价都在下跌,或者停止上涨,尤其是温州的房价,曾经暴跌过,而且持续地下跌。现在温州房价正在一个混乱的时候,目前大多数卖掉的房子都是远远低于市场价每平米5000到20000万左右的(根据市场上今年5月份市价,原来房价越高降得越多),这是一部分特例。

  豪宅价格现腰斩

  温州向来是炒房团的“快乐大本营”,这些年房价犹如坐过山车一样,直逼“天价”,其中轰动一时的楼盘当属绿城的鹿城广场。2006年末,绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块,在瓯江畔开始了“世界级都市综合体”的造梦之旅。2010年,当绿城鹿城广场锦玉园一期呈现时,价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到7万-10万元/平方米,将温州房价推向高潮。

  然而,时过境迁,自房地产调控以来,随着绿城集团不断陷入资金围城成为大型开发商中负债率最高的房企后,绿城在温州的鹿城广场的房价也一路走低。自2012年年初,温州房价就开始下跌,其中绿城的锦玉园跌幅最大,目前超过50%。21世纪不动产的经纪人告诉记者,现在绿城锦玉园中面积超过400平方米的房子,售价在4.5万元/平方米,小面积如145平方米的房子,价格在4.2万元/平方米,因业主需要现金,如有意购买价格还可以面谈。

  不止绿城集团,温州最大的房地产商中梁置业,其开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也开始降价。其中,曾在2012年2月份开盘时吸引8000余人来参观的国宾1号,原均价2.7万元/平方米,目前在搜房网上的报价为19315元/平方米。中梁的另一项目中央公馆,跌幅也比较厉害。

  中央公馆位于学院路上,小区面积很大,内部景观设置优越,有立体雕塑、景观走廊和园亭小桥等。中央公馆开盘时间为2007年,开盘后最高价格是7.5万元/平方米,记者从中央公馆门前的一位保安人员了解到,目前这个小区的房价降至6万元/平方米左右,还算是比较坚挺。

  这名热心的保安是华府天地的门卫,华府天地就在中央公馆对面,中间隔着一条马路,华府天地由浙江华丰房地产开发,定位是生态、高尚、尊贵的稀世宅邸,也是一个高档小区。总占地面积是19000多平方米,由8幢18+1层高层组成(一层为架空层),均为全跃层340平方米套型,开盘时价格为6.5万元/平方米,目前降至5万元/平方米左右。

  市区坚挺但交易量少

  据温州大学房地产研究所的市场监测数据显示,2006-2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米,6年中上涨4.2倍。

  1997年,首届房交会开幕时,温州新城住宅价格仅1200-2000元/平方米,从2001年下半年开始,温州市区房价出现第一次较大幅度上升。2005年初,大南门区域房价率先突破万元,之后便一发不可收拾。2008年,虽然受国际金融危机以及全国其他城市房价大幅下跌影响,温州市区房价改变连续多年上涨的趋势,普遍出现下降,甚至每平方米下降4000元左右。但到了2009年,楼市就开始回暖,市区房价均价达2.6万元/平方米。2010年,市区房价均价已冲破3万元/平方米大关。

  记者在大南门区域的一些楼盘进行调查时发现,该地段的房产中介多为小家庭式作坊,且因为生意不好,很多中介已经关门了。某中介经纪人告诉记者,大南门的楼盘价格有所下降,就中档小区和老公寓而言,价格仍在2万元/平方米以上,低于2万元/平方米的凤毛麟角。“原来报价四五万,那是有水分的,现在跌至2万多,其实是把水分挤干了。”

  对此,温州平安易居房产营销有限公司经理陈逸在接受《中国经贸聚焦》采访时表示:“温州房价这10多年以来上涨确实很快,均价从四五千到四五万,再到最顶峰的10万元/平方米。不过,楼市调控政策遏制了这种上涨势头,调控总体来讲分两部分,一是限购,一是限贷,其中限购政策是非常严厉的,就像在人身上插了两把刀,如果把刀拔下来,伤口会很痛。”

  据介绍,温州有三个区,其中,龙湾区和瓯海区的房价缩水比较厉害,鹿城区作为主城区房价还比较坚挺。温州有303万人口,鹿城区人口占四成。“虽然鹿城区房价稳住了,但成交量并不理想。根据我们公司5-11月份的统计,二手房基本上平均每月成交量维持在1000件左右,和调控之前相比回落70%-80%,原来每月成交量有1200-1500件。” 陈逸说,房价跟顶峰时期比是缩水了,但比调控最严厉的2011年要好一些,2011年每月成交量才400件。

  关于绿城房价2012年1月份就开始回落,且跌幅超过50%的说法,陈逸认为,10万元/平方米只是挂牌价,并不是实际成交价格,实际成交价是6.5万元/平方米。“从我们成交的实际情况来看,11月绿城成交了10多套,均价在5.5万元/平方米左右。绿城不能代表温州楼市,这只是个别现象。

  信贷危机或成致命伤

  每年年底都是温州市民购房和房产投资热情集中释放的时期,不过,在12月15-17日举办的“2012温州冬季房展会”上,记者发现展会规模比往年小很多。不但参展商数量稀少,来自温州本地、杭州、嘉兴和江西九江等地项目亮相后乏人问津,就连“总价26万元起”等广告语也遭受冷遇。前园山庄更是宣称每平方米仅售4000元,但由于参观人数太少而没掀起什么波澜。

  “除了楼市调控,信贷危机和金融危机对温州楼市影响也非常大。”陈逸告诉记者,2012年银行的不良资产增加,房产是其中重要一部分。打个比方,房子原市场价是400万元,在银行贷款为300万元,房价下降后房子资不抵债,银行收回后,如果通过法院拍卖,法院要征收3%的佣金,购买人要支付1.5%-3%的拍卖费,而佣金要银行自己承担。因此,在通过法院拍卖之前,银行希望通过中介公司推向市场,如果没有卖掉,再通过法院拍卖。据悉,2012年鹿城区法院已不再受理信贷危机给银行造成的不良资产案件。

  房价下跌还有什么原因呢?陈逸认为和温州经济模式有关。温州经济的发展经历了四个阶段,最开始是小家庭作坊模式,后到创中国驰名商标阶段,再到用房产包括厂房做抵押去外地投资房产,近年温州人又开始运作私募基金,事实证明做得不是很成功。另外,企业扩张需要资金,很多老板用自己企业设备去银行抵押贷款,但在生产上没有收益,经济压力比较大,于是把自己名下的房产拿来出售。 “现在市场上挂牌出售的房子70%-80%都是要套现的,有些每平方米降价1000元,比市场价至少缩水10%。一方面是因为银行贷款到期,另一方面自发生信贷危机后,人的诚信度降低,即使有钱也不敢外借了,很多人前期投资多套房产,短期内可以承受还贷,长期承受不住压力就会抛售房子。”

  房价何时回归理性

  根据温州市住建委党委书记、主任周守权的解释,以70平米普通商品房为例,价格设定为105万元,一家三口,人均收入3.5万元,全家人就是10.5万元,10年就能买到房子,让整个房价与人均收入比回落到10倍。“十八大提出居民人均收入倍增计划,若每年按10%来算,过不了几年温州房价收入比就可达到7:1或8:1左右,对老百姓来讲,是能够买得起的房价收入比。”

  周守权的话似乎给温州未来房价指明了方向。然而,陈逸认为,2013年房价即使下降幅度亦不会太大,因为刚性需求仍然存在。2013年刚性购房人群仍有四类:已经到了适婚年龄的80后,考虑到小孩子教育问题而进城买房的农村居民,用自己的钱加上孩子的支援购买小面积住房的老人,以及改善性购房者。

  “另外,省市政府对温州经济有了充分考虑,最近提出打造温州为东南亚太地区的金融副中心,虽然和上海、宁波还有差距,但这对温州是一个利好的消息。” 陈逸进一步分析说,万科和万达等大型房企已经进入温州,万通也对温州投资了100多亿元,这表明它们对温州的经济有信心。

  “温州城市建设的框架拉得很大,原来是一条瓯江,现在提出跨海发展。”在陈逸看来,温州每年春节都会举行全球温州人大会,且温州在外华侨有70万人左右,在全国各地的商会有60多个,政府如能把这些在外的温商引进来,对温州经济的贡献将是不可估量的。“2012年上半年举办过两三次招商会,温州已经吸引了超过3000多亿元的资金,这对房地产的发展将起到带动作用。”

  最后,陈逸表示,很多客户在接受他的回访时明确表示不准备降房价,因为温州是一个地少人多的城市,虽然短期内房价下跌使投资者丧失信心,但从中长期来看,房价还会有上升的趋势。

(责任编辑:赵辉)

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